恒大碧桂园们的钱到哪里去了？

2023-08-09 00:46:37 来源 : 钛媒体

恒大 2.44 万亿负债带给吃瓜群众心灵的冲击还没过去，" 宇宙最大房企 " 碧桂园又出事了。8 月 8 日，碧桂园相关人士向媒体表示，公司 " 出现了阶段性流动压力 "。

走到这一步，吃瓜群众心知肚明，距离公司 " 公开市场违约 " 也就是俗称的暴雷，已进入倒计时。

(资料图片)

碧桂园这一轮危机的爆发堪称典型，先是高管突然减持，然后大股东向境外巨额 " 捐赠 "，骚操作引发传言四起，不明来源的对话截屏，难辨真假的小作文，在社交媒体逐步发酵，终于传导到 " 股债双杀 "，如无断然措施，恐将重蹈恒大覆辙。

经历了众多房企暴雷事件后，吃瓜群众已经不再对 " 地产 ICU" 又添一员感到意外，但还是有不少人会问，中国房地产市场黄金二十年的巨额财富，高房价卖出来的庞大销售额，头部房企历年积累的高利润，怎么就仿佛一夜之间化为泡影？

千言万语归于一个问号：恒大碧桂园们的钱到哪里去了？作为地产 " 老司机 "，我来给列位看官算个粗账，虽然只是毛估估，答案就在其中。

暴雷房企的钱，第一大块是买地去了。

暴雷潮之前，民营房企的土储一般为年销售额的三倍左右，这样可以满足三年内的开发需求。然后边开发边补货，滚动拿地，始终保持 " 手中有粮，心里不慌 " 的状态。

这种囤地模式是近 20 年地价 / 房价单边上涨造就的，头部房企都曾经是该模式的受益者。

恒大碧桂园当年的销售峰值在六七千亿，按三倍推算是 2 万亿左右的土储货值。恒大今年 7 月补发的 2022 年财报披露，截至 2022 年 12 月 31 日，集团拥有土地储备 2.1 亿平方米。按照每平米 1 万元售价简单估算，差不多就是 2 万亿货值。

恒大主攻二三四线，拿地体量大，谈判能力强，成本按二折毛估估，土储用了 4000 亿左右。现在这市道，号称的 2 万亿货值，变现能力要大打折扣。

第二大块是支付融资成本。

还是拿已经暴雷的恒大来估算，2.44 万亿债务里有 7210 亿的合同负债，这一块是预收的购房款，对应着那些未完成交付的楼盘；有息负债则是 1.72 万亿左右。

类似恒大这样激进的房企，暴雷前早已不容易拿到足够多的银行贷款了，还得到市场上四处找钱。在相关政策收缩前，信托是房企融资一大渠道，其他包括美元债，员工理财，商票，等等，利息都在两位数以上。

这些有息负债在暴雷前，都是照常支付利息的。两位数的利息，滚动式还本付息，这些年来支付的融资成本，毛估估大几千亿是有的。

第三块，是高税费。房地产行业久有暴利之名，又是政策调控对象，长期担负高税费。

有人曾算过，万科的利润与纳税额比例为 1：2.68，也就是说如果赚到 1 元钱，就得上交将近 2.68 元的税费。恒大碧桂园们可以类推，这里就不细说了。

第四块，是高分红。

如今曝出天大窟窿的房企，三四年前都是高分红的，惊不惊喜意不意外？

房企由于是预售制，销售确认为收入有长达一两年的周期，财务操作空间大。利润虽然有可能是假的，分红肯定是真的。民营房企股权较为集中，大股东往往拿着一半以上的股权，分红一大半落到自己手上了。

据统计，2016 年到 2020 年，恒大累计分红 939 亿。许老板持股恒大约 75% 股份，可以拿走分红的四分之三。比如 2018 年恒大分红 186 亿，许老板自己分了 140 亿。

就在暴雷前夕的 2021 年上半年，恒大还在讨论分红事宜，你品，你细品。

第五块，是多元化的高学费。

有个段子说不怕败家子吃喝玩乐，就怕败家子瞎投资。用在喜欢搞 " 多元化 " 的房企身上，再合适不过。

恒大造车，推冰泉，碧桂园搞机器人，每一笔学费，都是几十个小目标起步。万达当年搞网络科技集团，后来果断止损，几年下来，成本以百亿计。王健林自己也说，后悔给了网络科技集团负责人曲德君太多的钱。

想想也是，公子再怎么造，可能也造不了这么多。

第六块，是高薪酬。

恒大前总裁夏海钧，曾经以年薪 2.7 个亿，荣膺 " 打工皇帝 " 之名。

这还算不上是天花板。业界传言，托 " 同心共享 " 的跟投机制之福，顶级房企一位区域总裁曾经拿到过 10 个小目标级别的年收入。

其他房企没那么夸张，但高管几百万到千万，中层一两百万，高经四五十万，管培生月薪过万起步，是业内常态。

加上员工数量多，恒大碧桂园都在 10 万级，千亿房企员工过万，管理岗位也是层层叠叠，这一块开销真不是个小数。一旦暴雷，高管都是 " 提桶跑路 "，其肥可知。

第七块，是高费用。

房企日子好的时候，鲜花着锦，烈火烹油，管理费，营销费，各种人吃马喂大手大脚，不在话下。其中的跑冒滴漏，在所难免。房企高管贪腐，也是屡见不鲜。

很多项目的营销费用是按销售额的 1% 花，房地产项目又都比较大，累积起来亦很可观。

作为地方的大户，房企自然是各路神仙妖怪紧盯的目标。捐赠，赞助，吃拿卡要，你懂的。

······

想必看官们也明白了，房企这些必要的不必要的各种支出，都建立在市场上行、房价不跌的基础上，一旦形势逆转，照上面的搞法，不暴雷才怪。

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