一线城市量价齐跌，房子能卖吗？

2023-07-10 10:07:43 来源 : 混知房产

6月份的数据出来了，一线城市量价双降。

我今天不以数据分析为主，从另外的角度说说一线城市的房子。

(资料图片)

我们号对楼市的底层理解和判断来自于：

周期

所以——

文章并不会拘于行情或涨、或跌的视角，于混知房产而言：

任何涨跌都只是周期行为。

只不过——

伴随周期的涨跌过程中，买房的心态各有不同罢了。

有人希望捡漏、有人希望暴跌、有人希望逃顶、有人希望入货、有人想再等等……

在各种看法、声音、举措中，有几个逻辑是长期存在，且长期存在的：

第一、10万亿。

尽管房地产开发和二手房交易会持续萎缩，但中国房地产交易规模仍将在8万亿到10万亿的规模，仍然是中国支柱型产业；

第二、周期。

周期永远都是向前走三步向后退一步。

200年来大大小小的经济周期不计其数，房子在经济周期中涨涨跌跌，唯一的区别是：

房价会保持螺旋上涨。

但是，房价上涨的时候，有些房子经历下跌周期就涨不回来了。

第三，门槛。

任何国家的房子相对当地人的收支结构而言，都不是唾手可得的；

第四，价值。

中国的房产具有金融属性和特权属性。

金融属性简单来说就是：

中国任何一家银行借贷的唯一抵押物都是房产，什么专利、公司、汽车、珠宝的抵押完全不如房产好使；

特权属性简单举例就是学区房，尽管大学区、教师调岗说了很久了，可现实就是：

买房=入学积分，还是最高那种；

归结而言——

每篇文章仅仅3000字左右，我们也只能围绕一个方向阐述内容。

比如，城市分析系列。

我们分析城市是为了前瞻性的研判这座城市房地产行情的特征、格局、现状，从而对未来买卖行为做出预判。

例如，

2022年我们撰写的《深圳》和《上海》都前瞻性的预判了2023的楼市行情：

深圳在2023年会爆仓、上海在2023年会下行。

同理，我们上篇文章分析杭州，也是基于杭州当前的楼市格局、特征、预判：

如果政策没有大力刺激，杭州楼市在未来的趋势一定是下行。

再比如，我们的观点系列。

是针对政策、供需关系、经济数据等对当下的变量因素进行梳理，预判短期趋势。

所以——

我们的文章没有所谓的‘唱空’、‘站多’之分。

所以——

不要看见我们撰写某些城市楼市具有下跌趋势，你就欢呼房价如葱；

也不要看见我们撰写某些利好政策，你就高喊暴涨来袭。

因为——

在大势和周期面前，任何个人意愿都是徒劳。

只有客观理性地看待城市供需结构、政策底线、经济走势才能做出正确的选择。

那么，什么是正确选择？

我想，就是正确地理解两个词：稀缺、保值

第一个词：稀缺

我告诉大家，无论是公共服务还是阶层认同，就像宗教、国家、信仰一样，都可以人为制造出来的

很多所谓的大V基于人口下降的趋势，大谈特谈什么房价腰斩、房价如葱的言论。

但我告诉大家：

人口不会影响房价的高点，仅会影响房价的起点。。

因为——

房子是否过剩、是否保值，是由‘稀缺性’决定的。

就像有些网友留言说的：“房子不就是个水泥盒子吗，凭啥那么贵”，

是的。

水泥盒子房并不稀缺，土地也不稀缺。

真正稀缺的永远都是这“水泥盒子”周边的好学校、好山水、好医院、好地铁、好项目、好物业、好空气………

换句话说：

你居住在“水泥盒子”中产生经济活动的个人舒适度，决定了“水泥盒子的价值”。

而居住舒适体验是否稀缺，也是不同阶层的身份认同。

所以——

买房，不是购买“水泥盒子”，而是购买“水泥盒子”所在地的公共配套和服务。

这也是为什么大家会戏称：地铁一响，黄金万两

所有的公共配套和服务都是以地价和税收的形式，沉淀到房子的交易链条中的。

而公共配套和服务并不是一成不变，稀缺性也会改变。

举个极端的例子。

某些区域一旦大型企业或者地方政府搬迁。

时间一久周边的商业、店铺都会逐渐关门，然后区域的人口逐渐减少，最后这个区域就会变得萧条。

这种情况在五线六线城市常见。

反之，区域通地铁、进驻大型企业，周边的商业和店铺就会陆续多起来，人口也会跟随迁移，区域会逐渐变得繁荣，房价自然而然就保值。

这种情况一线、二线城市的次核心区比较多见。

所以——

稀缺性，客观存在，但不会一成不变。

我认为中国一二线城市的房子大概也就10年到15年就需要更换，不然房子继续住下去，就很难保值。

如果在多住10年，按照现在房子折旧的使用情况，25年以上的房子都是贬值的。

只有一种情况除外——

就是你踩对周期买房，房子增值超过150%，你选择的房子下跌行情最多跌幅不超过30%。

因为——

跌幅超过30%房企和银行就先受不了，

既然说到房子保值和贬值，接着和大家说说第二个词：

保值

大家记住：房子保值和家庭资产保值是完全不同的概念。

就像我前文说的，只要公共配套和服务不停地建设，“稀缺性”就会被人为的制造出来，所以——

没有一套房子可以一劳永逸，没有一套房子“买对了”就永远都保值。

买对了，也就是10年到15年内比较保值，超过这个时限尽量更换房子的。

从家庭资产保值的角度看，之前比较主流的观点都是对的，这包括：

从三四线城市置换到一二线城市；

从远郊置换到核心区域；

从刚需的紧凑户型置换到改善的改善户型；

总之——

日子越过越好，房子越住越舒服。

文章写到，还是要说一句扎心的话：

这种置换行为，踩不准周期就变成高位接盘。

就像现在，一线城市的房价和交易量都在下跌，真正做到“别人恐惧我猖狂，别人猖狂我恐惧”的购房者太少了。

比如，

楼市最后的信仰，一线城市北京、上海、深圳、广州的交易量都出现了不同程度的下降。

那么，此时你敢购买吗？

文章看到这里，有些憨皮的伙伴会说：

一线城市人口持续减少，部分二线城市人口持续增加，肯定不能购买一线城市啊。

还记得我刚刚说的么？

人口不影响房子的稀缺性，稀缺性可以被制造。而制造出稀缺性，人口就会产生迁移。

至于2022年一线城市人口外流是任何经济周期波动中都有的现象，叫：

逆城市化。

但凡出现逆城市化的现象，都伴随经济周期的波动。

每当经济周期下行逆城市化就会出现，每当经济周期上行人口又会回流。

所以——

长期看，一线城市的房子最保值，中期看二线城市部分核心地段的房子有一定抗跌性。

这世间没有永恒不变的爱情，也没有只涨不跌的房子；

这世间没有永远下跌的周期，也没有只跌不涨的房子；

今天这篇文章不算城市分析，也不算观点稿子，就是和大家聊聊天。

我们现在确实处于下行周期，这也恰恰说明：

在未来，我们将迎来上行周期。

最近盘点一线城市的数据，发现有些客户的心态已经崩了，已经等不到未来。

深圳竟然出现不要钱只要对方肯过户，肯接受对方月供还款就可以的情况。

这不是割肉，这是自杀了。

昨天杭州的文章，在杭州楼市还有“一二手价格”倒挂的热点项目时，我告诫大家“未来杭州楼市很不乐观”。

但在一线城市量价双降的当下，我奉劝小伙伴：

只要家庭资产负债率没有爆表，就要乐观一些。

北京、上海的房子任何时候都是最保值的。

深圳因为刮东风人为打压，行情起不来。广州土地面积太大，所以这两个城市核心区域的房子才有价值。

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