——商品房消费者生存权优先于抵押权（该房产可以不被执行）

一、基本案情

位于佛山市顺德区xxxx及xxx号的“两处房产”，登记于某开发商G公司名下。

(相关资料图)

G公司将该两处房产卖给了X某，双方签订了《商品房买卖合同》，G公司当天向X某出具了定金收据等。

之后不久，G公司又将该两处房产抵押给了某银行，并办理了抵押登记。

后因银行与G公司等多家公司发生金融借款合同纠纷，银行对G公司等多家公司提起了诉讼，期间银行向法院申请了财产保全，由法院查封了G公司名下的上述“两处房产”。

金融借款合同纠纷的生效判决认定，银行对G公司名下的相关房产（附表）折价或拍卖、变卖所得价款分别在最高本金限额3800万范围内享有优先受偿权。其中，该附表所列房产，包括了前述G公司抵押给银行的两处房产。

之后，银行向法院申请了对G公司的强制执行。执行过程中，法院裁定拍卖、变卖G公司所有的上述附表中的房产。案外人X某向法院提起了“执行异议”：

（1）X某认为，其在法院查封涉案的两处房产之前，已与G公司签订合法有效的书面买卖合同，并在签合同的当年，就已按照合同约定交付了分期房款34万元，余款334262元也已经在另一个执行异议案件中，根据该案法院的执行裁定，X某足额交给了法院执行。

（2）X某向法院提供了相关证据，包括其与G公司签订的两份《商品房买卖合同》、G公司向X某出具的定金收据、X某向G公司的转账记录、X某与G公司签订的《移交用房确认书》、X某与物业公司签订的《物业服务协议书》，X某在涉案房产开通有线数字电视业务及缴纳相关费用的记录、X某在涉案房产加装宽带业务并付款月结的证据、电费缴纳记录，以及佛山市个人住房查询结果（注：显示X某在佛山市内无住房记录）。

法院经审查，认为X某的执行异议请求理由充分，予以支持——不予执行G公司名下的两处房产。

之后，受让了该银行相关债权的D资产公司，对该执行异议提起了“执行异议之诉”的一审、二审。但是，法院经审理，一审、二审均驳回了D资产公司的诉求——也即，G公司名下的两套房产，可以排除本案的强制执行。

二、裁判结果及理由

（一）执行异议之诉一审

原审原告（申请执行人）：D资产公司

原审被告（案外人）：X某

原审第三人（被执行人）：G公司

D资产公司的一审诉求：

1.撤销（2019）粤0606执异xxx号执行裁定书，继续执行G公司名下的涉案房产；

2.本案诉讼费用由被告承担。

一审判决：

驳回原告D资产公司的诉讼请求。

一审判决理由：

顺德区法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条则属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的”范围。就本案而言，虽然（2018）粤0606执xxxxx号案件的申请执行人即本案原告D资产公司对位于佛山市顺德区XXX、XXX号房产享有优先受偿权（担保物权）已由生效的（2016）粤0606民初xxxx号民事判决书所确定，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”参照该条规定来审查，本案被告X某提供的证据显示，被告X某于2014年5月27日签订两份合法有效的《商品房买卖合同》，该合同签订于涉案房产抵押登记日期2014年6月3日和本院查封日期2016年3月8日之前；所购商品房系用于居住且被告名下无其他用于居住的房屋；被告X某已支付全部购房款，故被告X某主张排除本院对涉案房产的强制执行符合上述司法解释的规定，理由充分，该院予以支持。

（二）执行异议之诉二审

D资产公司不服，提起了二审上诉。

上诉人：D资产公司

被上诉人：X某

原审第三人：G公司

D资产公司的二审上诉理由：（部分摘要）

三、如物权的执行让位于案外人之债权，既不符合物权优先和公示公信之法律原则，也显然对上诉人不公，将危害金融秩序和金融安全。本案中，被上诉人与原审第三人签订《商品房买卖合同》，双方形成合同关系，属于债权。但《商品房买卖合同》没有备案登记，被上诉人也没有办理预告登记，上诉人无从得知涉案房产的销售情况。原审第三人将涉案房产抵押给上诉人，并依法登记和公示，根据物权优先和公示公信原则，应当优先保护登记在簿的合法抵押权，而非其他人无法知晓的债权。否则，作为出借人的银行在借款人办理抵押登记后发放了贷款，因借款人未按期还款便依法对借款人提起诉讼并在判决生效后强制执行，若执行程序中案外人提出异议，声称其已购买了抵押房产且符合上述司法解释第二十九条规定条件，要求不得拍卖抵押房产，则显然对作为债权人的银行或者资产公司不公，也将危害金融秩序和金融安全。对于被上诉人，其如因原审第三人违约行为无法办理过户登记手续，可根据合同相对性依法向原审第三人主张违约损失，而不应将其损失转嫁给上诉人承担。

X某的答辩意见：（部分摘要）

三、根据被上诉人提供的证据显示，在顺德区法院查封涉案房产之前，被上诉人与第三人于2014年5月27日签订了两份商品房买卖合同，合同明确约定了房屋交易的单元号、建筑面积、交易价格、付款方式等条款，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的。原审第三人已经将涉案房产交付给被上诉人使用，且被上诉人与家人已将两涉案房产打通使用并居住至今。可见被上诉人购房的目的属于满足家庭生活的合理消费。现被上诉人名下在佛山市辖区********住的房产，两处涉案房产的总价款是674262元，被上诉人分别于2014年5月27日，2014年6月3日和2018年的8月1日向原审第三人支付了定金9万元、购房款25万元和购房款334260元，已支付全部购房款，因此被上诉人对登记在原审第三人名下的商品房提出的异议，完全符合上述司法解释第二十九条规定的法定情形，并完成了举证证明责任，理由充分，享有的民事权益足以排除强制执行。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

二审判决理由：

本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉，争议的焦点为被上诉人X某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用

本案中，被上诉人X某作为买受人，购买登记在被执行的房地产开发企业G公司名下的商品房，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，故一审法院适用该规定进行审查并无不当。被上诉人X某为商品房消费者，其享有的权利符合消费者生存权保护的权利，商品房消费者生存权优先于抵押权和其他债权。故若X某的举证能够满足上述司法解释第二十九条规定的商品房消费者权利保护的情形，即可以排除本案对涉案房产的强制执行。根据一审法院查明的事实，被上诉人X某与G公司签订《商品房买卖合同》的时间是2014年5月27日，是在涉案房产抵押登记和法院查封之前；X某所购涉案房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；X某已支付全部购房款674262元，故被上诉人X某的举证满足上述司法解释第二十九条规定的情形，其对涉案房产享有的权利可以排除本案对涉案房产的强制执行。

三、简要分析

1.一般情况下，物权优先于债权。

抵押权属于物权，因此优先于未过户的房屋所有权——此时的房屋所有权仅仅是一种基于合同的债权。

或者说，假设购房人从开发商处购买了房子，但是该房子迟迟没有过户，此时购房人对房子所拥有的，仅仅是一个“债权。”

如果开发商将房子又抵押给了银行（或者其他抵押权人），之后开发商无法偿还对银行的债务的，银行可以要求在抵押权范围内优先受偿——可以对办理抵押的房子拍卖，并从拍卖款中优先受偿。

2.特殊情况下，如果购房者为“商品房消费者”，且其享有的权利符合“消费者生存权保护的权利”时，可以主张“消费者生存权优先于抵押权”，实现对“物权优先于债权规则” 的突破。

也即，“商品房消费者”在满足法律规定的情形时，可以在仍登记在开发商名下的房子被执行时，通过执行异议等方式，请求法院不予执行。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在同时满足以下三项条件时，购房者可以请求对仍登记在房产开发企业名下的房产提出异议（执行异议），请求法院不予执行该房产。三项条件为：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

3.根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（即俗称的“九民会议纪要”）第125条第三款的规定，商品房购房者已支付的价款接近于50%，且已按合同约定将剩余价款支付给申请执行人或按人民法院的要求交付执行的，也可以理解为符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的情形。

“九民会议纪要”第125条第三款规定：

对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

相关法规：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）

第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

问题是，对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

参考案例：

广东省佛山市中级人民法院二审民事判决书，（2020）粤06民终2924号。

注：本文观点仅供参考，任何案件均具有法律风险，操作不当可能导致相关诉求无法获得支持，读者请勿简单模仿。

作者：黄维升律师，深圳执业律师。

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